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一鋪 養（套）三代？
今年老城區傳統商圈的街鋪轉租頻密。
電商很猛 傳統實體商鋪亦現新常態
盡管近三年的電商“雙十一”很火，但其對傳統商圈的沖擊並不似 外界傳聞般猛烈。多位業內人士表示，以老城區的兩大傳統商圈北京路和上下九為例，今年以來，沿線街鋪轉租的情況有所增多，但其租售價格未見明顯波動。而由 於部分服飾零售店的生意受電商影響較大，街鋪業主為求獲得穩定的租金回報，現時亦不敢輕言漲租。另外，租金出現較大回落的街鋪，多半是因商圈經營環境發生 變化，並非僅因電商沖擊所致。
天河北京房貸新北泰山房貸路還是最旺
百貨超市向社區進軍
在電商不斷沖擊傳統行業下，品牌商在進入廣州市場時依然首選核心商圈的零售物業，預計未來核心商圈的租金將保持平穩，而新興商圈在新增供應量龐大的背景下，將在吸引客流等方面面臨新挑戰。
傳統商圈旺鋪仍然值錢
新興商圈商鋪多遇挑戰
房價點評網分析師林璟睿表示，今年全市主要優質購物中心首層平均租金水平保持平穩，約為人民幣每平方米每月665元，相對比較穩定，“但隻是在傳統老的商圈，如天河、北京路、上下九等。”
“即 便是服飾零售業，雖減少瞭在實體店的投入度，但不代表他們會放棄實體店。”滿堂紅商鋪部高級經理郭海波表示，傳統商圈的客流量不容小覷，更為重要的是，在 傳統商圈開設店面，還是品牌宣傳及企業文化輸出的良好窗口。“在電商發傢的品牌，若想擴大影響力或塑造企業品牌形象，從線上轉入線下是其必經之路。”
不過，新興商圈物業則需要更長的時間來達到理想的出租率。據悉，2014年所有新增供應項目集中於番禺和珠江新城等新興商圈，而在2015~2016年超過85%的新增供應量也都位於這些區域。
服飾店撤場珠寶店來接手
大型超市開起社區便利店
“如果按業態來看，受電商沖擊較大的主要是百貨和服飾零售。”中原地產工商鋪區域營業經理吳峰表示，今年傳統商圈的業態調整較明顯，在老城區的傳統商圈，如上 下九、北京路，“吉出”的街鋪以經營服飾的商戶居多，而且今年傳統商圈街鋪的轉租現象有所增多，就連商鋪的頂手費也出現腰斬。以往傳統商圈街鋪的租金，每 年大多按5%的幅度上漲，但在今年，商鋪業主為瞭挽留商戶續租，大多放緩租金上漲幅度，部分業主甚至停止漲租。
所謂“一雞死，一雞鳴”。高力國際零售房地產服務董事鄧劍暉表示，從近兩年廣州傳統商圈的業態調整來看，服飾零售商戶的數量在減少，但精品珠寶類的商戶卻在增加，餐飲類商戶在傳統商圈的表現也很積極。“百貨和大型超市的商傢，在一二線城市的發展更傾向於在社區商圈駐點”。
火
門檻低租值穩 社區鋪受熱捧
電商紅火這些年，亦是社區商鋪投資熱升溫最快的時期。多位業內人士表示，近兩年的社區商鋪租售行情明顯較以往活躍。據中原地產吳峰介紹，其所在中介公司今年1~11月中旬所促成的社區鋪買賣成交量，比2012~2013年兩年的總量還要多。
滿堂紅郭海波表示，與傳統商圈街鋪相比，社區鋪的入市門檻較低，總價300萬~500萬元即有交易。租值起點不高，租客卻穩定，而且租金逐年遞增。“作為長期持有的商用物業，社區鋪可以滿足投資客對租金及物業升值的憧憬。”
房價點評網分析師林璟睿分析指出，社區商鋪是否賣得好，還要看開發商品牌、社區的成熟度和定價的合理性等。
慘
江南西天河南街鋪
被地下商城搶瞭客
那麼，在電商蓬勃發展的同時，是否意味著傳統商圈的街鋪含金量將面臨縮水？房價點評網分析師林璟睿指出，單從投資收益而言，未來一段時間內，廣州整體商鋪成 交情況將不復早幾年投資熱情。之前所謂的“一鋪養三代”等概念，隻能在成熟商圈的優質物業所體現，有的投資總價透支瞭未來的收益就隻能夠淪為“一鋪套三 代”。
“格子鋪”面臨“見光死”尷尬
特別是到瞭2014年，早幾年很火的“格子鋪”都面 臨“見光死”的尷尬。“2009年受到限購政策的影響，商鋪特別是總價較低的商業裙樓‘格子鋪’，打著五年返租，每年8點的投資概念吸引瞭一大批普通的投 資者。”林璟睿表示，現時所謂返租五年的裙樓商鋪紛紛到期，從五年裡面每年開發商返租8個點，到現在實際市場接受租金少於2個點，業主很失望。而且空置率 很高，經營狀況不理想，業主紛紛拒收樓、低價轉讓，有的要求開發商退款等，都大幅降低瞭普通投資者 對投資商鋪的熱情。
江南西天河南街鋪租金跌得快
在業內人士的眼中，今年傳統商圈的商戶生意難做，電商僅是其中一個原因，經濟大環境的低溫才是影響居民外出消費的關鍵。另外，部分傳統商圈的臨街商鋪租值還受到地下商城擴張所影響。
據滿堂紅郭海波介紹，市區幾大傳統商圈中，要數天河南和江南西商圈的街鋪租賃行情最為低迷，租金回落幅度也堪稱全市之最。而這兩個商圈街鋪含金量之所以下滑，其所在路段的地下商城日趨繁盛是重要原因。
譬如天河南一帶的街鋪，前兩年的租值基本在1000元/月/平，但隨著與地鐵站無縫接駁的天河又一城、時尚天河購物廣場等地下商場的 經營步入正軌，越來越多在天河商圈購物的消費者改變瞭以往的逛街路線，從地上轉入地下，“廣州的夏天格外漫長，地下商城涼快又不用曬太陽，沿線街鋪被搶客 也是意料之中”。天河南的街鋪商戶生意一落千丈，空置待租的商鋪數量增多，業主的放租價亦同步回落，目前街鋪租值在600~700元/月/平。
同樣，在江南西商圈，這邊廂，地下商城江南新地一二期“一鋪難租”，供不應求；那邊廂，地上街鋪空置率高企，租金更是從前兩年的800~1000元/月/平m2跌至500~600元/月/平。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/09115941366964567196419.shtml
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