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前10月房企發債達去年兩倍 一線城市地價將繼續被推高
房屋信貸利率試算
【長沙樓市11月開盤預告】
對房地產後市的看好，絕不僅僅表現在房價的持續上漲以及土地市場的火爆，由資本市場亦可"窺見一斑"。機構數據顯示，今年前10月，房企已從國際投資者手中借款約171億美元，遠遠超過瞭2012年的83億美元。
業內人士表示，隨著上市房企資金更加充裕，接下來肯定會加大在重點城市的拿地力度，一線城市地價或將繼續被推高。
紮堆境外發債
昨日，萬科地產香港宣佈，通過其子公司首次發行1.4億新加坡元(約合6.9億元人民幣)4年期定息債券，債券票面利率為3.275%。而此次發債是自萬科地產香港年內第二次發債融資。
據記者粗略統計，9月以來，除萬科外，還有綠城、綠地香港、方興地產、恒大地產、碧桂園(價格 動態 戶型圖 論壇)等多傢房企先後公佈瞭發債計劃，甚至還包括今年剛完成IPO的五洲國際(價格 動汽車貸款台南北門汽車貸款態 戶型圖 論壇)和當代置業。
不僅如此，海外資本市場對房企債的認購熱度也超乎想象。中國海外發展日前發佈一筆總額高達15億美元的債券，卻獲得131億美元的超額認購，這是目前內地房企在美元債市場上獲得金額最高的發債。
在多位業內人士看來，買地擴張是國內房企急需資本的重要因素。目前房企房企豪賭一線乃至熱點二線城市房價，上演一出出土地爭奪戰，其背後無疑是對資金實力的比拼。就在11月4日，北京一共推出8宗地塊，均位於五環以外且多半要求配建自主性商品房，卻引來眾房企的哄搶。
與此同時，充裕的資金被認為增強對政策調控的抗壓能力。"就北京市場而言，不是傳言暫停4萬元以上項目的審批嗎？資金充裕的話那就可以扛著。" 有業內人士向新華網記者表示。
發債能力出現分化
此輪融資潮被認為與美國量化寬松不無關系。盛富資本與協縱國際總裁黃立沖表示，隨著美聯儲於9月份公佈將繼續執行每月購買850億美元債券的計劃，加上奧巴馬計劃提名支持維持量化寬松政策的美聯儲副主席耶倫擔任主席，消息提振瞭市場風險偏好。
而從國內來看，中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，今年的信貸政策屬於外松內緊的態勢，更多希望盤活存量資金。針對政信平臺、影子銀行的整治，加大瞭開發商獲取資金的難度。
不過房企的發債能力卻出現瞭分化。萬科地產香港發行的8億美元5年期定息債券，債券票面利率為2.625%，每100美元債券發行價99.397美元，折合年收益率2.755%。當時，這一低債券票息被認為頗為罕見。
記者註意到，恒大、碧桂園等知名房企發行的優先票據利率都在8%左右，但部分內房股則必須承受較高的利息成本。其中，旭輝控股、五洲國際、珠光控股與中國地產集團發行的優先票據利率均在10%以上，其中五洲國際票面利率高達13.75%。
由於內房高息債至今沒有違約記錄，公司定期披露財務信息，加上超越全球所有地方的超高息率，吸引瞭全亞洲的高凈值人群。
警惕"以債養債"
不過，這並不代表不存在風險。早在今年4月，國際貨幣基金組織(IMF)就在其權威報告中卻警示內地房企，需警惕負債水平走高而引發的"以債養債"問題。
數據顯示，房地產企業在今年上半年的總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較去年底增加1514億元。在136傢A股上市房地產企業中，共有104傢企業的資產負債率超過50%，16傢已超過80%的高位。
而眾所周知，一旦土地資產不再值錢，預售款下行，負債率高企的房企未來風險不可測。實際上，十八屆三中全會之後的房地產政策走向就不是那麼明朗。
除此，有專傢認為海外發債的成本亦不容忽視。目前，以美元計價的債券是內地企業海外發債的主流。假使人民幣對美元的升值過程還能繼續下去，那內地企業海外融資的實際利率要低於名義利率。
倘若不能持續，海外融資的成本有可能逐漸加上貶值的因素，現在相對低廉的融資成本到時可能會顯得有些沉重。尤其是對於那些發行中長期美元債券融資的企業來說，匯率波動帶來的風險也許比想象中的要大。
另有分析人士認為，隨著融資渠道的拓寬，"錢多地少"越來越困擾開發商，未來兩月會有更多房企在土地市場"出手闊綽"，土地市場將面臨持續升溫。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-08/00473705796.shtml
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