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首單REITs僅是特例 中信模式很難復制
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資料圖
由中信證券推出的國內首單REITs產品，獲得監管層批準，即將發行。此次中信證券將其兩棟辦公樓作為基礎資產采取分級證券化，並首次嘗試在交易所流通，5年後將公募上市。有房地產業界人士樂觀認為，我國難產多年的REITs終於落地。
此次中信版REITs能否成為行業標桿？諸多業內人士指出，發行REITs的政策條件以及市場條件目前仍不成熟，中信版REITs更多是為瞭名而非利，難以全面鋪開。
首單之名
中信證券推出的中信啟航專項資產管理計劃，被認為是首單REITs產品，該計劃的期限為3-5年，投資標的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。
中 信起航產品采用結構性設計，針對不同風險偏好的投資人，將產品分為優先級和次級兩類。優先級為低風險的投資人，500萬元起購；針對中高風險偏好的投資者 次級部分，3000萬元起購。存續期內，投資收益先滿足優先級投資人，後將剩餘收益分配給次級投資人。優先級評級為AAA，預期收益率5.5%-7%，最 終收益率由詢價結果確定；次級預期收益率在12%-42%，次級無評級。產品總規模52.1億元，優先級和次級按7∶3比例發行。
CRIC 研究中心分析師袁一超認為，中信REITs產品優先級收益已基本確定：首先，作為基礎資產的兩棟辦公樓評估時間為2012年底，一年多審批時間的增值將會 直接分享給投資人；其次，目前兩棟資產租金的毛利收益率約8%，扣掉各種稅費後，最終有約5%的收益。由於優先級和次級的比例是7∶3，可以保證優先級收 益。此外中信證券作為上市券商的龍頭，各方面資質都有保障，兩棟辦公樓租金上漲趨勢基本鎖定。
中信REITs產品的退出方式，包括上市退出，以及按市場價格出售給第三方實現退出。產品存續期間，優先級及次級投資人均可在深交所綜合協議交易平臺交易。
袁 一超指出，與海外大多數REITs產品交易機制不同，中信產品的分級結構則使投資變得更靈活。優先級投資者獲取物業租金帶來的固定收益，類似於持有商業地 產抵押貸款支持證券，由物業增值帶來回報更像附帶瞭一個認股權證，而次級則像是一個在交易所掛牌的Pre-IPO產品。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，中信證券在創新業務的開拓上力度一直比較大，較好地識別瞭當前物業經營的資金饑渴。通過這樣一個融資工具，能繞開目前傳統融資模式的障礙。對於很多願意嘗新的投資者是一個不錯的選擇。
民間信貸手續費任何問題免費諮詢信貸房貸 嚴躍進指出，REITs有比較明確的分紅機制，相比過去的賬面浮盈，確定性的分紅更為實在。"此次中信證券在投資者進入門檻、分紅、退出機制等內容上都符合標準的REITs模式。未來不排除各個金融機構將對這個模板進行復制"。
尚難全面鋪開
但 也有分析人士認為，中信首發REITs對於我國房地產投資基金的影響，尚難以高估。中原地產首席分析師張大偉表示，REITs的投向對資本金等有一些監管 要求，REITs的資金成本和利潤要求比較高，但目前房地產的利潤率又在降低，所以選擇REITs的房地產項目不會太多。"我國房地產市場主要依賴的還是 信貸，REITs不是主流。"張大偉強調。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也表示，我國的房地產金融化步調比較慢，金融制度、金 融產品的創新都需要一個過程。REITs一般打包的是商業性物業，類似辦公樓、寫字樓等。這類物業有一定的租金收入、現金流入。"目前我國商業定性物業還 處於大規模建設中，還沒有走到租金回報平穩、比較好的階段。"楊紅旭說。
對於此次中信證券用自己的辦公樓做REITs的基礎資產，市場人士表示，想再找到這樣優質的基礎資產並不容易。
此 外，制約REITs在中國推出的各種政策障礙，尚未得到實質性解決。用益信托研究員帥國讓表示，一方面REITs業務對投資、管理和人才的專業化程度較 高，另一方面政策的支持力度不夠，在稅收、登記制度、上市交易和退出機制等方面的規則不完善，並且涉及《信托法》、《公司法》等相關法律，包括過戶登記制 度還不完善、流程復雜、資產評估難等一系列問題。
其中最關鍵的是稅收政策。REITs之所以在美國盛行，最大的優勢在於稅收減免的優惠政策，REITs在公司層面是免征企業所得稅的。在免除瞭企業所得稅的情況下，美國的REITs 收入回報率達到8.4%。
但 在中國現有稅法框架下，如果希望通過長期持有物業獲得租金收入，要交納5.5%的營業稅，25%的企業所得稅，收入分紅後還要交納個人所得稅；而物業資產 的收購和轉讓，也需要繳納高額的資產轉讓所得稅。這在無形中提高瞭可供選擇的物業資產門檻，使得REITs產品的凈回報率很難達到投資者要求，使其吸引力 下降。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-17/14012692872.shtml
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